Le prix affiché n’est que le point de départ. Pour acheter un appartement ancien à Paris, il faut prévoir en moyenne 7 à 8 % de frais d’acquisition, auxquels s’ajoutent selon les cas des travaux, une quote-part de travaux de copropriété et des frais de financement. Voici comment construire un budget réaliste et éviter les mauvaises surprises.
Les frais de notaire à Paris en 2026
Les « frais de notaire » sont en réalité composés principalement d’impôts. Ils comprennent :
- les droits de mutation, perçus par le département, la commune et l’État : c’est de loin le poste le plus important ;
- les émoluments du notaire, fixés par un barème réglementé et dégressif ;
- la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix) ;
- les débours et frais de formalités (documents d’urbanisme, état hypothécaire, etc.).
Ce qui a changé à Paris depuis le 1er avril 2025
Le Conseil de Paris a voté le 11 février 2025 la hausse de 0,5 point de la part départementale des droits de mutation, permise par la loi de finances 2025. Depuis le 1er avril 2025, et pour trois ans, les droits atteignent environ 6,32 % du prix dans l’ancien.
Les primo-accédants en sont exonérés : si vous achetez votre résidence principale sans avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédentes, les droits restent à environ 5,81 %.
Exemple chiffré pour un appartement à 600 000 €
| Poste | Acheteur non primo-accédant | Primo-accédant |
|---|---|---|
| Droits de mutation | ≈ 37 910 € | ≈ 34 840 € |
| Émoluments du notaire (TTC) | ≈ 6 230 € | ≈ 6 230 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 600 € | 600 € |
| Débours et formalités (estimation) | ≈ 1 200 € | ≈ 1 200 € |
| Total estimé | ≈ 45 900 € (7,7 %) | ≈ 42 900 € (7,1 %) |
Dans le neuf, ces frais sont nettement plus faibles (de l’ordre de 2 à 3 %), mais l’offre de logements neufs reste très limitée dans Paris intra-muros.
Deux points à connaître pour ne pas payer plus que nécessaire
- Les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur ne sont pas soumis aux droits de mutation : ceux-ci sont calculés sur le prix net vendeur. Le montant des honoraires doit apparaître distinctement dans le compromis et l’acte.
- Le mobilier vendu avec l’appartement (cuisine équipée, électroménager, mobilier) peut être déduit de l’assiette des droits, à condition d’être listé et estimé à sa valeur réelle.
La copropriété : un poste à examiner de près
À Paris, la quasi-totalité des appartements se situent en copropriété. Avant de faire une offre, demandez et lisez :
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, pour repérer les travaux votés ou en discussion (ravalement, toiture, cage d’escalier, ascenseur) ;
- le montant des charges courantes et la part de chauffage collectif éventuelle ;
- le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux, qui donnent une vision des dépenses à venir ;
- la situation financière du syndicat : impayés, procédures en cours.
Les travaux déjà votés mais non encore appelés font l’objet d’une répartition entre vendeur et acquéreur, qui se négocie et doit être précisée dans le compromis.
Les travaux dans l’appartement
Rafraîchissement, rénovation électrique, cuisine, salle de bains, amélioration énergétique : faites chiffrer les travaux avant de vous engager, idéalement lors d’une seconde visite avec un professionnel. Si votre projet touche aux parties communes ou aux murs porteurs, une autorisation de l’assemblée générale sera nécessaire, ce qui allonge les délais.
Les autres frais à anticiper
- Les frais liés au crédit : frais de dossier, garantie (caution ou hypothèque), assurance emprunteur, éventuels frais de courtage.
- La taxe foncière : due par le propriétaire au 1er janvier, elle est généralement répartie au prorata entre vendeur et acquéreur l’année de la vente.
- Le déménagement et l’installation, souvent sous-estimés.
En résumé : votre budget d’achat à Paris
- Prix du bien (net vendeur).
- Honoraires d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur.
- Frais de notaire : environ 7 à 8 % dans l’ancien.
- Quote-part des travaux de copropriété votés ou prévus.
- Travaux dans l’appartement.
- Frais de financement et frais annexes.
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